Ausgleichsbeträge 

Erinnern Sie sich noch?

Die Fotos zeigen Aufnahmen aus den Jahren 1991 bis 1993 von verschiedenen Bereichen des Historischen Stadtkerns Zittau. Diese Amateuraufnahmen entstanden im Rahmen von Untersuchungsmaßnahmen zum baulichen Zustand der Gebäude, Straßen, Plätze und Freiräume. Diese Bestandsaufnahme wurde benötigt, um eine sogenannte städtebauliche Sanierungsmaßnahme und die Festlegung eines Sanierungsgebietes vorzubereiten. Die Veränderung des Historischen Stadtkerns Zittau zum Beginn und Ende der Sanierungsmaßnahme ist deutlich sichtbar.

 


 


 

Was ist ein Sanierungsgebiet?

Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen [...]” Voraussetzung dafür ist, dass das Gebiet städtebauliche Missstände aufweist. Dazu zählen ungesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse welche zum Beispiel durch eine schlechte bauliche Beschaffenheit der Gebäude, unzureichende Belichtung, Besonnung und Belüftung, ungenügende energetische Eigenschaften, schwierige Zugänglichkeiten oder Lärm verursacht werden.

Die historische Altstadt Zittau mit ihrer wertvollen Bausubstanz wies nach vier Jahrzehnten Misswirtschaft der DDR einen solchen Zustand flächendeckend auf. Dies veranlasste unter fachlicher Beratung die Stadtverwaltung, den Stadtrat einen Beschluss zur Festsetzung eines Sanierungsgebietes zu fassen.

Die Festsetzung des Sanierungsgebietes “Historischer Stadtkern Zittau” hat in knapp drei Jahrzehnten, in welcher sie bestanden hat, für alle sichtbare positive Entwicklungen gebracht. Nicht nur die Modernisierung- und Instandsetzung vieler privater Wohn- und Geschäftsgebäude, an welcher Sie als Eigentümerin oder Eigentümer gänzlich oder hauptsächlich beteiligt waren oder sind, ist eine positive Folge dessen. Ganze Quartiere konnten durch die Neugestaltung der Straßen- und Freiräume sowie die Instandsetzung der öffentlichen Einrichtungen wie Schulen, Sporthallen, Verwaltungsgebäude, Kirchen oder Kultureinrichtungen an Attraktivität und Lebensqualität gewinnen. Dieser Prozess ist bis zum heutigen Zeitpunkt weit vorangeschritten. Die Stadt Zittau bemüht sich weiterhin, die begonnene Entwicklung auch gemeinsam mit privaten Eigentümerinnen und Eigentümern fortzusetzen.

Wieso ein Ausgleichsbetrag?

Die positive Entwicklung im Sanierungsgebiet beeinflusst auch den Wert der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Ein modernisiertes Objekt und eine ansprechende Umgebung erhöhen die Chancen für die Vermietung und damit den Marktwert eines Grundstücks. Deshalb hat der Gesetzgeber einen Ausgleich der Eigentümer für die durch die Sanierung bedingte Wertsteigerung vorgesehen.

Um die Behebung der städtebaulichen Missstände zu erreichen, wurden viele öffentliche Maßnahmen durch die Stadt Zittau durchgeführt, welche weitgehend aus Fördermitteln finanziert wurden.

Ein Blick auf die Fördermittelstatistik für den Historischen Stadtkern Zittau verdeutlicht die Dimensionen, welche zur Erreichung des heutigen Sanierungsgrades erforderlich waren. Die Ausgleichsbeträge der Grundstückseigentümer tragen zu einem Teil zur Refinanzierung der im Sanierungsgebiet eingesetzten öffentlichen Fördermittel bei.

Der Einsatz öffentlicher Mittel erfolgt unter anderem auch in sogenannte Erschließungs-anlagen wie Straßen, Wege, Park- und Grünflächen. Grundstückseigentümer in Sanierungsgebieten werden nicht an den Kosten der Erschließungsanlagen beteiligt, da keine Beiträge durch die Gemeinde erhoben werden dürfen. Somit stellt der Ausgleichsbetrag keine zusätzliche finanzielle Belastung für die Grundstückseigentümer dar.

Ohne die gesetzlich vorgeschriebene Erhebung von Ausgleichsbeträgen würden Eigentümerinnen und Eigentümer in Sanierungsgebieten gegenüber Grundstücksbesitzern außerhalb finanziell bevorteilt werden.

Was genau ist nun der Ausgleichsbetrag?

Der Ausgleichsbetrag ergibt sich aus der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. Diese wurde vom Gutachterausschuss des Landkreises Görlitz ermittelt.

Der Ausgleichsbetrag wird für jedes Grundstück individuell errechnet. Dabei wird nur der Wert betrachtet, welcher sich durch die Beeinflussung öffentlicher Maßnahmen im Sanierungsgebiet und im Bereich des jeweiligen Grundstücks ergibt. Hat der Eigentümer durch eigene Aufwendungen Erhöhungen des Bodenwertes erwirkt (Modernisierungsmaßnahmen), sind diese nicht Bestandteil des Ausgleichsbetrages. Ebenso werden keine allgemeinen Bodenwerterhöhungen oder auch Bodenwertminderungen berücksichtigt.

In Ausnahmefällen ist es möglich, dass Grundstückseigentümer auch durch eigene Aufwendungen zu sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen beigetragen haben. Diese sind nach § 155 Abs. 1 BauGB auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Ob und in welcher Höhe diese Aufwendungen berücksichtigt werden können, muss im Einzelfall geprüft werden.


 

Ihr Ansprechpartner

Haben Sie noch weitere Fragen zum Ausgleichsbetrag zu Ihrem Grundstück im Sanierungsgebiet? Dann können Sie sich gern dazu beraten lassen.

Zittauer Stadtentwicklungsgesellschaft mbH
im Auftrag der Großen Kreisstadt Zittau

Klaus Gablenz

E-Mail: gutachten@stadtsanierung-zittau.de
Telefon:   03583 778836


Möchten Sie nachlesen, was über städtebauliche Sanierungsverfahren oder die Erhebung von Ausgleichsbeträgen in Sanierungsgebieten gesetzlich geregelt ist? Sie finden diese Angaben in den §§ 136 ff des Baugesetzbuches (BauGB).

Der Ausgleichsbetrag wird nach den Regelungen des § 154 BauGB ermittelt und erhoben.